ITBI em Maringá: alíquota, base de cálculo e quem paga

Alíquota

• Regra geral: 2% sobre a base de cálculo (art. 42, II).
• Sistema Financeiro da Habitação (SFH): 0,5% sobre o valor financiado pelo agente e 1,5% sobre a parte não financiada — calculada sobre o maior valor entre o apurado pela Prefeitura e o da transação (art. 42, I, “a” e “b”).
• A alíquota do SFH só pode ser usada uma vez por contribuinte, e é preciso comprovar que não tem outro imóvel em Maringá (art. 42, parágrafo único e §1º).
• Se a avaliação do agente financeiro passar de R$ 300.000,00, a alíquota volta a ser de 2% (art. 42, §6º).

Base de cálculo

• É o valor do imóvel ou do direito em condições normais de mercado, apurado na data da transmissão (art. 40).
• O valor declarado pelo contribuinte é presumido condizente com o de mercado. A Prefeitura só pode afastá-lo em processo administrativo próprio, com avaliação prévia e direito de defesa (art. 40, §1º). A presunção deixa de valer se passarem mais de 180 dias entre o contrato e o pedido da guia (art. 40, §1º-B).
• O Município não pode fixar a base previamente por valor de referência unilateral. O contribuinte pode, se quiser, optar de forma irretratável por uma base de referência publicada, antecipando o pagamento e dispensando a avaliação (art. 41).
• Essa redação, de 2025, segue o que o STJ decidiu no Tema Repetitivo 1113 (REsp 1.937.821/SP, 2022): a base é o valor de mercado, não o valor do IPTU.

Quem paga e quando

• Paga o adquirente (comprador), o superficiário ou o cessionário (art. 38). Sem o pagamento, o vendedor responde junto (art. 39).
• O prazo da lei é até a data do ato translativo — na prática, antes da escritura (art. 45). Há prazo de 30 dias em casos como transferência para pessoa jurídica, arrematação e decisões judiciais. O parcelamento é possível, conforme lei específica.
• O Supremo Tribunal Federal (Tema 1124) entende que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência no cartório. A lei municipal e a prática local continuam exigindo a guia antes da escritura; se isso afetar a sua operação, consulte um profissional.
• Em compromisso de compra e venda, o imposto pode ser pago a qualquer tempo dentro do prazo do preço, pelo valor da data do pagamento (art. 46).

Onde emitir a guia

A Prefeitura mantém o serviço ITBI Online no Portal do Contribuinte, com emissão de guia, certidão de quitação e consulta de valores. O passo a passo e a lista de documentos não foram conferidos para este guia: siga as instruções do portal ou do cartório.

Quando não incide

A lei prevê não incidência na integralização de imóvel ao capital de empresa e em fusão, cisão ou incorporação — exceto quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis (art. 36). Isenções para primeira compra ou programas habitacionais não foram encontradas nos artigos do ITBI conferidos para este guia.

Perguntas frequentes

Antes de calcular, veja o preço do bairro

O ITBI incide sobre o valor de mercado. Para uma referência de preço por m², consulte o bairro do imóvel ou o panorama de Maringá. Para uma avaliação do imóvel específico, a Imobiliária Ikapuy faz uma análise com comparáveis.